La vicenda descritta verte sull’interessante tema del contratto preliminare ad effetti anticipati.
Oggetto della relazione è il diritto di Caio a stipulare, ad un prezzo inferiore di quello pattuito nel contratto preliminare, il rogito definitivo per l’acquisto di un immobile, data la scoperta, a seguito di consegna anticipata, di gravi vizi dello stesso ignoti al promissario acquirente al momento della stipulazione.
Ci si chiede, dunque, quale azione da intraprendere sia idonea a tutelare i diritti e gli interessi di Caio.
IL PRELIMINARE DI VENDITA AD EFFETTI ANTICIPATI, UNA PANORAMICA DELL’ISTITUTO
Necessario punto di partenza dell’analisi è l’istituto del contratto preliminare di vendita ad effetti anticipati, ovvero il contratto che ha ad oggetto l'obbligo per le parti di concludere un successivo contratto, già delineato nei suoi elementi essenziali, a cui vengono ricollegati una serie di conseguenze fattuali e giuridiche, tra cui, ad esempio, l’immissione nella disponibilità del bene a favore del promissario acquirente anticipata rispetto alla stipula del definitivo.
Si tratta di una figura giuridica priva di una determinata propria disciplina legislativa in quanto il codice civile non ne da una definizione, né delinea i tratti essenziali della disciplina: i suoi riferimenti codicistici si esauriscono nell’art. 1351 c.c., norma che sancisce che il contratto preliminare deve avere la stessa forma che la legge richiede per il contratto definitivo, e dall’art. 2932 c.c., il quale prevede che le parti che hanno stipulato il preliminare, qualora una di esse non voglia adempiere presentandosi avanti al notaio come convenuto, possono adire l’autorità giudiziaria e chiedere al giudice di trasferire il diritto di proprietà sul bene in sostituzione del consenso non prestato dall’altra parte inadempiente.
Per tale ragione, la natura giuridica del contratto preliminare è stata nel tempo articolata dalla giurisprudenza, a partire dalla sentenza n. 1720/1985, con la quale le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno innovato la natura giuridica del contratto preliminare e definitivamente sancito la cd. teoria del doppio contratto, facendolo assurgere da promessa di consensi (pactum de contrahendo) a promessa di prestazioni (pactum de dando).
In particolare, il preliminare di vendita è fonte per il promittente alienante di un'obbligazione primaria di dare, consistente nel far acquistare al promissario acquirente la proprietà del bene promesso, e di un'obbligazione secondaria di facere, ovverosia di acconsentire alla conclusione del definitivo.
GLI EFFETTI DEL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Dunque, il contratto preliminare ha effetti meramente obbligatori: non trasferendone la proprietà, l’immobile, dopo la stipula del preliminare, sarà ancora nella proprietà del venditore e sarà a questi intestato nei Registri immobiliari. Va riguardo a ciò ricordato che il d.l. 31 dicembre 1996, n. 669 convertito in l. 28 febbraio 1997, n. 30 ha introdotto l’obbligo della trascrizione per i preliminari (risultanti da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente) aventi ad oggetto la conclusione di taluni contratti indicati dall’art. 2643 c.c. (tra cui quelli strumentali al trasferimento del diritto di proprietà). Ad ogni modo, va sottolineato che, anche al di fuori delle ipotesi obbligatorie, la trascrizione del preliminare è sempre consigliata, in quanto tutela dal rischio di una successiva vendita dell’immobile da parte del venditore oppure dalla costituzione sullo stesso di diritti reali di godimento o ipoteca.
LA DIMINUZIONE DEL PREZZO, GIURISPRUDENZA E DIRITTI DEL PROMISSARIO ACQUIRENTE
Venendo al caso in esame, Caio ha tutto il diritto di richiedere una riduzione del prezzo dell’immobile oggetto del preliminare stipulato con Tizio e ciò in base all’art. 1490 c.c., secondo cui il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata (l'uso di cui alla norma è, di regola, quello normale del bene) o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
La norma si giustifica considerando che il compratore ha acquistato un bene immune da vizi e, quindi, ha diritto a dolersi della loro presenza purché questi abbiano una certa consistenza, in quanto la buona fede (ex art. 1176 c.c.) gli impone di sopportare i difetti minimi del bene.
Orbene, proprio in ossequio all’ormai pacifica natura giuridica del preliminare, costituisce ius receptum che la presenza di vizi nel bene anticipatamente consegnato legittimi il promissario acquirente ad esercitare tutte le tutele contrattuali disponibili, tra cui quella di chiedere la riduzione del prezzo originariamente pattuito (actio quanti minoris) in alternativa alla risoluzione del contratto (Cass. Civ. n. 477/2010; Cass. Civ. n. 3383/2007; Cass. Civ. n. 9560/1997; Cass. SSUU n. 1720/1985).
Dunque, qualora il bene in oggetto presenti dei vizi che ne determinano la diminuzione del valore in relazione alla minore utilità che dal medesimo si può trarre, posto che la legge non indica specifici criteri da applicare per determinare correttamente l’importo dovuto, al fine di quantificare tale somma la giurisprudenza ha fatto ricorso nel tempo a criteri equitativi ed al prudente apprezzamento del giudice, anche sotto il profilo del principio generale in tema di risarcimento del danno, in quanto l’azione di riduzione del prezzo è volta al corretto bilanciamento degli interessi delle parti contraenti.
Secondo la giurisprudenza, il compratoreha diritto di chiedere una diminuzione del prezzo pattuito in una percentuale “pari a quella rappresentante la menomazione che il valore effettivo della cosa consegnata subisce a causa dei vizi, in modo tale da essere posto nella situazione economica equivalente a quella in cui si sarebbe trovato se la cosa fosse stata immune da vizi” (Cass. Civ., n. 12852/2008).
L’ACTIO QUANTI MINORIS E L’ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA
Posto quanto appena considerato, dato il rifiuto di Tizio alla stipula del definito ad un prezzo minore, viene da domandarsi se l’actio quanti minoris sia azione alternativa a quella prevista dall’art. 2932 c.c.
La risposta alla problematica appena evidenziata è stata fornita dalla giurisprudenza, secondo cui l’azione quanti minoris e l’azione di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. sono pienamente compatibili e cumulabili, essendo la prima in consequenzialità logica rispetto alla seconda (Cass. Civ. n. 9953/2020). Infatti, superato l’antico dogma dell’intangibilità del preliminare, e ricostruito quest’ultimo come pactum de dando, si ritiene che il rispetto della concreta volontà delle parti ed il principio di conservazione dei contratti (artt. 1367 e 1424 c.c.) impongano al giudice, nel pronunciare la sentenza costitutiva, di risolvere anche i problemi di equilibrio tra le prestazioni eventualmente sopravvenuti nelle more. Dunque, la presenza di difetti che riducono il valore del bene legittima il promissario acquirente a pretendere la riduzione del prezzo, anche cumulativamente alla pronunzia costitutiva (Cass. Civ. n. 7584/2016; Cass. Civ. n. 477/2010, Cass. Civ. n. 3383/2007).
Infine, è infondata altresì l’eccezione di Tizio relativamente al superamento dei termini decadenziali e prescrizionali previsti, in quanto il codice civile presuppone l’onere della tempestiva denuncia dei vizi all’avvenuto trasferimento del diritto, riconoscendo dunque l’applicabilità dell’art. 1495 c.c. come tutela dell’acquirente e quindi esperibile, a rigore, solo dopo che è stato stipulato il definitivo di compravendita, con il perfezionamento del passaggio di proprietà del bene.
Invece, l’esperibilità dell’actio quanti minoris nel contratto preliminare discende dai principi generali in tema di obbligazioni corrispettive e segnatamente di quelli che presiedono al loro equilibrio, come tale valevole per tutti i casi di alterazione del sinallagma. Tale azione esorbita dal perimetro della garanzia per vizi nella compravendita e perciò non soggiace ai ristretti termini decadenziali e prescrizionali previsti dalla legge per le cd. “azioni edilizie”, in particolare dall’art. 1495 c.c., consistenti in otto giorni dalla scoperta dei vizi e un anno dalla consegna dell’immobile per esercitare l’azione giudiziale (ex multis Cass. Civ. Sez. II, n. 9560/1997).
In definitiva, Caio, una volta che abbia fatto offerta della propria prestazione chiedendo al venditore di recarsi dal notaio per la stipulazione del contratto definitivo (e lo diffidi a presentarsi), è legittimato ad adire l’autorità giudiziaria richiedendo l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’articolo 2932 c.c., e contemporaneamente la diminuzione del prezzo stabilito con l’actio quanti minoris. Nel giudizio, sarà sufficiente che Caio alleghi l'inesatto adempimento, ovvero denunci la presenza di vizi che diminuiscano in modo apprezzabile il valore dell’immobile, mentre è a carico di Tizio, quale debitore di un'obbligazione di risultato ed in forza del principio della riferibilità o vicinanza della prova, l'onere di dimostrare, anche attraverso presunzioni, di aver consegnato una cosa conforme alle caratteristiche del tipo ordinariamente prodotto (Cass. Civ. n. 21927/2017).
Dott.ssa Maria Burgio
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