La Locazione Commerciale Stagionale

Come poter affittare un immobile ad uso commerciale per poco tempo.

Di seguito, si analizzerà la disciplina della locazione commerciale, così da poter trovare, per un immobile sito in zona balneare di Siracusa, da destinare ad uso “vendita di souvenir” per un periodo coincidente con la stagione estiva, una formula che permettesse al locatore di poter disporre dell’immobile durante il periodo invernale e che lasciasse il locatario libero di poter decidere di non rinnovare il contratto annualmente.

La locazione ad uso commerciale, oltre ad essere regolamentata dalle norme generali sulla locazione previste nel Codice civile, è una tipologia di locazione immobiliare ad uso diverso da quello abitativo (c.d. uso commerciale) soggetta a sua volta alla disciplina dettata dalla legge 27 Luglio 1978 n. 392, che se ne occupa dall'articolo 27 all'articolo 42. La legge pone limiti ben precisi in merito alla durata minima del contratto di locazione commerciale: esso deve essere di almeno sei anni nel caso in cui l'attività che il locatario andrà a svolgere abbia carattere commerciale in senso stretto o quando egli vi si eserciti lavoro autonomo; di almeno nove anni nei casi specifici in cui l'immobile sia adibito ad albergo o simili (ex art. 1786 cod. civ.) oppure sia utilizzato per l'esercizio di attività teatrale ex art. 27 della presente legge.

Ex. Art. 27 inoltre, viene stabilito che se viene stabilita una durata inferiore o, non si pattuisce nessuna durata, la durata si intende pattuita per la durata ordinaria prevista nei commi precedenti. L’ art. procede tuttavia nel prevedere che, può essere stabilita una durata più breve dei 6 o 9 anni ordinari, nel caso in cui l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia per sua natura, carattere transitorio.

E' quindi importante stabilire cosa si intende per “carattere transitorio”.

Che cosa si intende per carattere transitorio della locazione commerciale?

Secondo Cassazione Civ. 16.7.2019 n 18942, per la locazione non abitativa transitoria, la transitorietà deve essere espressamente enunciata con specifico riferimento alle ragioni che la determinino, in modo da consentirne la verifica in sede giudiziale. La transitorietà deve essere anche esplicitamente giustificata. La transitorietà trova giustificazione non in eventuali vicende temporali, ma nella natura dell’attività professionale o commerciale. “Sul punto questa Corte regolatrice ha avuto occasione di chiarire che la facoltà per le parti di stipulare un contratto per un periodo più breve di quello previsto dalla legge è collegata al carattere transitorio dell'attività esercitata o da esercitare nell'immobile locato, precisando che la transitorietà deve trovare giustificazione non in eventuali vicende temporali , bensì nella natura dell'attività professionale o commerciale, escludendo specificamente il rilievo che l'attività sia in fase di avviamento (Cass.11/08/1987, n. 6896)”.

Si può quindi sostenere che la transitorietà nel caso in esame e quindi, per un immobile da destinare al commercio “di souvenir per la stagione estiva” rientri nel carattere oggettivo della transitorietà data la temporalità limitata del materiale esplicamento dell’attività commerciale.

L’art 27 al sesto comma, disciplinando la durata della locazione commerciale stagionale, differenzia quest’ultima dalla locazione transitoria commerciale.

È stato innanzitutto definito cosa si intende con il termine stagionale.

Per Stagionalità della locazione commerciale, si intende l’elemento caratterizzante della locazione composto dalla durata limitata nel tempo in cui l’attività, che il conduttore può esercitare nell’immobile, è economicamente vantaggiosa e, quindi, dal collegamento funzionale del bene locato con l’esercizio di tale attività e dalla mancanza di interesse del conduttore alla utilizzazione del bene per il tempo residuo alla stagione. (principio dedotto secondo la lettura di Cass. 21.3.2008 n. 7687).

La durata massima di un contratto di locazione commerciale stagionale.

Quanto può durare un contratto di locazione commerciale stagionale? e quali sono i suoi limiti?

Come stabilito ex art.27 comma 6 della legge del 27 luglio 1978 n.392, in deroga alla regolare durata di una locazione commerciale, anche transitoria, il locatore di un contratto avente ad oggetto una locazione commerciale stagionale per il periodo di tempo motivato dalla stagionalità, è obbligato a locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L’obbligo di rinnovo da parte del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera.

Analizzando la terminologia utilizzata dal legislatore per quantificare la durata massima del contratto di locazione commerciale stagionale, è parere dello scrivente, che la durata massima del contratto non possa essere stabilita liberamente dalle parti a differenza delle altre forme di locazione e che, questo non possa essere rinnovato con le modalità descritte ex art. 27 della suddetta legge (una raccomandata A/R con richiesta di rinnovo prima dello scadere del contratto), oltre il periodo massimale prescritto dei rispettivi 6 o 9 anni e quindi che, al termine di questi , salvo la stesura di un nuovo contratto tra le parti, il contratto di locazione stipulato tra le parti si intenderà risolto.

Scritto e redatto dal Dott. Nestore Randazzo